Grunderwerbsteuer: Kein einheitliches Vertragswerk bei wesentlich geändertem Generalübernehmervertrag

Der Bundesfinanzhof (BFH) legt Grenzen für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks fest, so dass nicht jedes Bauprojekt, das sich auf den Kauf von Grundstücken und die anschließende Bebauung richtet, zur Grunderwerbsteuerpflicht der Bauerrichtungskosten führt. Wie der BFH mit Urteil vom 8. März 2017 II R 38/14 entschieden hat, liegt ein einheitlicher Erwerbsgegenstand nicht vor, wenn der zunächst angebotene Generalübernehmervertrag zur Bebauung des Grundstücks nach dem Abschluss des Grundstückskaufvertrags in wesentlichen Punkten geändert wurde. Indizien für eine wesentliche Abweichung sind die Änderung der Flächengrößen und/oder der Baukosten um mehr als 10 % sowie die Errichtung eines zusätzlichen Gebäudes, das für das Bauvorhaben prägend ist. Zudem ist ein einheitlicher Erwerbsgegenstand insgesamt zu verneinen, wenn sich die ursprünglich angebotene Baumaßnahme nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags durch zusätzliche Bauten wesentlich ändert. Dies gilt unabhängig davon, ob daneben die weiteren, im ursprünglichen Angebot bereits enthaltenen Gebäude im Wesentlichen wie geplant errichtet werden. Der Grunderwerbsteuer unterliegt in solchen Fällen nur der Kaufpreis für das Grundstück.

Die Klägerin erwarb im Jahr 2003 von verschiedenen Grundstückseigentümern mehrere Grundstücke zur Bebauung; das flächenmäßig größte Grundstücksareal kaufte sie von einem Veräußerer (Veräußerer A). Das Angebot auf Abschluss eines Bauerrichtungsvertrags mit einem Generalübernehmer, das die Klägerin vor den Grundstückskaufverträgen eingeholt hatte, war auf die schlüsselfertige und funktionsgerechte Erstellung von Hallen gerichtet. Im August 2004 schloss die Klägerin mit dem Generalübernehmer abweichend vom ursprünglichen Angebot einen Vertrag über die Errichtung von mehreren Hallen sowie einem zusätzlichen Konferenzgebäude. Die Baukosten erhöhten sich dadurch um 12 %. Das Finanzamt ging davon aus, dass die von der Klägerin insgesamt erworbenen Grundstücke nach den Grundsätzen über den einheitlichen Erwerbsgegenstand in bebautem Zustand Gegenstand der Erwerbsvorgänge gewesen seien. Es setzte gegen die Klägerin Grunderwerbsteuer fest, wobei im angefochtenen Grunderwerbsteuerbescheid der Kaufpreis für das vom Veräußerer A erworbene Grundstücksareal und die Kosten für die Errichtung der Gebäude auf sämtlichen Grundstücken als Bemessungsgrundlage angesetzt waren. Die Klage hatte nur teilweise Erfolg. Das Finanzgericht ging ebenfalls davon aus, dass die Klägerin die Grundstücke in bebautem Zustand erworben habe; es minderte aber die Bemessungsgrundlage um die Bauerrichtungskosten für das Konferenzgebäude und um weitere fehlerhaft einbezogene Kosten.

Die Revision der Klägerin war im Wesentlichen erfolgreich. Der BFH hat entschieden, dass die Klägerin das Grundstücksareal vom Veräußerer A in unbebautem Zustand erworben hat. Die Bauerrichtungskosten waren nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Für die Annahme eines einheitlichen Vertragswerks fehlte es an einem objektiv sachlichen Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag mit dem Veräußerer A und dem Vertrag mit dem zur Bauerrichtung verpflichteten Generalübernehmer. Der Generalübernehmervertrag beruhte auf einem erst nach Abschluss des Grundstückskaufvertrags wesentlich geänderten Angebot. Die Änderung des Angebots ergab sich aus der Aufnahme des Konferenzgebäudes und aus der Erhöhung der Baukosten um rund 12 %.